Während im Wohnungsmietrecht seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 befristete Verträge nur noch in Ausnahmefällen zulässig sind, sind bei Geschäftsräumen feste Laufzeiten von 5, 10 oder mehr Jahren die Regel. Die lange Vertragsbindung ist mit besonderen Risiken verbunden. Ändert sich beispielsweise die finanzielle Situation eines der Vertragspartner, stellt sich die oft existentielle Frage, ob das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit beendet werden kann. Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, eine außerordentliche Kündigung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht.
Oft sind jedoch nicht alle wesentlichen Vertragsbedingungen im schriftlichen Vertrag niedergelegt, sodass sich unter Umständen über § 550 BGB wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis die Möglichkeit ergibt, den Vertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist (für Mieter von Wohnraum: 3 Monate, bei Gewerberäumen für beide Parteien: i.d.R. 6 Monate zum Quartalsende) vorzeitig zu beenden.
Grundsätzlich sind die Vorgaben des Bundesgerichtshofs zur Schriftform streng, auch wenn in den letzten Jahren eine ständige Auflockerung zu verzeichnen war.
Als wichtigste Ansatzpunkte für einen vorzeitigen Ausstieg sind insbesondere zu nennen:
- die fehlende schriftliche Fixierung der wesentlichen Vertragsbedingungen (Mietobjekt, Miethöhe, Mietdauer),
- die nicht ausreichende Einbindung von Anlagen und ergänzenden Urkunden (z.B. Grundrisse, Baupläne), sofern diesen wesentliche Bedeutung zukommt,
- die unrichtige oder unklare Bezeichnung der Vertragsparteien,
- das Fehler einer Unterschrift,
- die nicht rechtzeitige Annahme eines schriftlichen Vertragsangebotes bei einem Vertragsschluss unter Abwesenden. Die Frage, innerhalb welcher Frist zur Wahrung der Schriftform ein Vertrag gegengezeichnet und zurückgesandt werden muss, ist aber höchstrichterlich noch nicht geklärt.
Ob im Einzelfall ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vorliegt, bedarf einer sorgfältigen Prüfung anhand der aktuellen Rechtsprechung. Gerichtlich kann die vorzeitige Beendigung bzw. der Fortbestand des Mietverhältnisses im Wege der Feststellungsklage geklärt werden.
Susanne Eue
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
