Unterlassene Abrechnung von Nebenkosten: Auch gewerbliche Mieter können Erstattung der Vorauszahlungen verlangen

Bereits vor Jahren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Wohnungsmieter die Erstattung von geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen verlangen kann, wenn der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB (ein Jahr, gerechnet ab Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode) keine Abrechnung vorgelegt hat und das Mietverhältnis bereits beendet ist (BGH. Urteil v. 09.03.2005 – VIII ZR 57/04).

Gestützt wurde dies auf die Erwägung, dass bei einem beendeten Mietverhältnis der Mieter keine Möglichkeit mehr hat, als Druckmittel ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen und die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten. Eine Klage auf Abrechnung sei ihm nicht zuzumuten.

Der Vermieter kann die Zahlungspflicht nur abwenden, wenn er die – verspätete – Abrechnung noch vorlegt. Allerdings ist er in jedem Fall mit Nachforderungen ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Sollte die Vorlage erst im Rahmen eines Rechtsstreits erfolgen, hat er wegen seiner Säumnis auch die Verfahrenskosten zu tragen.

Dass diese Rechtsprechung auch für gewerbliche Mieter gilt, hat nun mit einer aktuellen Entscheidung das Berliner Kammergericht bestätigt (KG, Urteil v. 22.03.2010 – 8 U 142/09).

Zur Begründung wird ausgeführt, dass ein gewerbliches Mietverhältnis keine Besonderheiten aufweist, die eine andere Beurteilung rechtfertigen würden.

Nachdem der Bundesgerichtshof Anfang dieses Jahres klargestellt hatte, dass die dem Vermieter von Geschäftsräumen zuzubilligende Frist für die Abrechnung von Nebenkosten in der Regel spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode endet (BGH, Urteil v. 27.01.2010 - XII ZR 22/07), kann somit auch der gewerbliche Mieter bei einem beendeten Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist unmittelbar Rückzahlung seiner Vorauszahlungen verlangen.

Noch nicht höchst richterlich geklärt ist die Frage, wann der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen verjährt. Darüber, ob die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde, oder bereits mit Ablauf der Abrechnungsfrist beginnt, dürfte weiter heftig gestritten werden.

Aktuelle Gerichtsurteile zu Lehman-Zertifikaten

In den letzten Monaten lässt sich eine - aus Sicht von Lehman-Geschädigten - erfreuliche Tendenz in der Rechtsprechung beobachten.

Die überwiegende Zahl der in der letzten Zeit veröffentlichten Entscheidungen spricht den geschädigten Anlegern Schadensersatzansprüche zu, weil den Banken eine Verletzung ihrer Beratungspflichten nachgewiesen werden konnte.

Hierbei spielen insbesondere zwei Gesichtspunkte eine entscheidende Rolle: Immer mehr Gerichte schließen sich der Auffassung an, dass die Banken vor Abschluss des Geschäftes über vereinnahmte Rückvergütungen/Provisionen hätten aufklären müssen. Dem liegt die sog. Kick-Back-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde, nach der ein Anleger auf die Zahlung von Provisionen an die Bank und deren Umfang hingewiesen werden muss; nur bei Kenntnis des möglichen Eigeninteresses der Bank an dem Zustandekommen des Geschäfts kann der Anleger das damit verbundene Risiko bei seiner Anlageentscheidung richtig einschätzen.

Auch nach Ansicht des Landgerichts Gießen ist dieser Ansatzpunkt von entscheidender Bedeutung: In zwei veröffentlichten Entscheidungen (Az. 2 O 468/09 und 3 O 149/09) wurde den Klagen der geschädigten Anleger gegen die Sparkasse Gießen bzw. Sparkasse Oberhessen u.a. wegen unzureichender Aufklärung über Provisionszahlungen stattgegeben, in einem weiteren Fall (Citibank, Az. 2 O 368/09) hat die Bank obsiegt, weil in diesem speziellen Fall nach Auffassung des Gerichts eine Aufklärung über die Provision (5,1 %) seitens der Bank erfolgt sei.

Aber auch in Fällen, in denen das Beratungsgespräch nur telefonisch erfolgte, haben sich die Chancen von Lehman-Anlegern, von ihrer Bank Schadensersatz zu erlangen, deutlich verbessert. Das Oberlandesgericht Frankfurt hat am 17.02.2010 (Az. 17 U 207/09) eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt bestätigt, nach der wegen der Komplexität der Anlage eine ordnungsgemäße Beratung gar nicht möglich gewesen sei; Funktionsweise und Risiken der Zertifikate seien in einem Telefongespräch ohne schriftliche Informationen nicht transparent darzustellen.

In jedem Fall bleibt die besondere Verjährungsvorschrift zu beachten, die taggenau (also nicht wie üblich erst am 31.12. eines Jahres!) drei Jahre nach dem Geschäftsabschluss endet.